【2026年亲历】更新时管理公司来电要求涨房租——我是这样拒绝并成功维持原价的

2025年11月，距离我现在的公寓合同到期还有2个月。管理公司来电：「此次更新，家賃将从42,000円调整为55,000円，每月涨13,000円。已与オーナー确认，请告知您的意向。」对方语气平稳，像在通知一件已成定局的事——尽管每月涨幅高达30%以上。

我说「我考虑一下再联系您」，挂断电话。然后花了整整一周研究借地借家法32条。我打印出条文，查了4件最高裁判例，做了一张周边同类物件的家賃对比表。一周后，我拨回去，礼貌但明确地告知：无法同意涨价，希望维持原有家賃。

结果：现在我仍住在同一套公寓，家賃依然是42,000円，合同已更新完毕，与管理公司的关系没有任何异常。这篇文章，是我把整个过程和法律依据整理出来，给面对同样处境的你看。——顺带说一句，根据アットホーム 2025年9月调查，东京23区平均家賃已连续16个月刷新历史最高値，30%级别的涨价要求看似离谱，实际上正在成为「测试承租人底线」的常用手段，这套方法值得每一位在日华人认真读完。

「考えてみます」——这五个字，是在日本面对涨价要求时最有价值的话。不承诺，不拒绝，为自己争取调查时间。

接到涨价电话的那一刻——你该说什么，不该说什么

管理公司通知涨价，通常是这样开口的：「オーナーとご相談の結果、次回更新より家賃を○○円に改定したいと考えております。ご意向をお聞かせいただけますか？」——言下之意是：オーナー已经决定了，你只需要表态。这个信息框架本身是一种心理施压——让你误以为涨价已成定论，拒绝等于对抗。事实并非如此。

我当时的电话内容大致如下：管理公司：「次回更新での家賃改定についてご連絡しました。現在42,000円のところ、55,000円へのご変更をお願いしたいのですが…」我：「ご連絡ありがとうございます。少し確認してから改めてご連絡させていただいてもよろしいでしょうか。」管理公司：「もちろんです、どうぞ。」通话结束。全程不到2分钟，没有争论，没有承诺。

NG回应 vs OK回应

NG：「わかりました」（即承诺） → 一旦口头同意，事后再提出异议将面临「默认接受」的争议，日后协商难度大增。
NG：「絶対払いません」（即拒绝） → 对方立刻进入对抗模式，关系恶化，调停提前介入的可能性上升。
OK：「確認してから連絡します」（要求时间） → 既不承诺也不拒绝，为自己保留完整的调查窗口，是最优解。
特别注意：电话结束后不要先支付新家賃金额，因为一旦按新金额转账，将被视为对涨价的「黙示の承諾」（默认同意），后续协商全面失效。

「ご連絡ありがとうございます。少し確認してから改めてご連絡させていただいてもよろしいでしょうか。」——争取时间的万能句
「書面でご送付いただくことは可能でしょうか。内容を確認したいと思います。」——要求书面化，既专业又合理
「改定の根拠資料などがあれば、あわせてお送りいただけますか。」——索取依据，让对方先举证
「弁護士/不動産の専門家にも相談してから返答します。」——声明咨询专业人士，提升对方对你的评估
「いつまでにご返答差し上げればよいでしょうか。」——确认答复期限，避免被催促

法律站在谁那边？——借地借家法32条全文解读

日本借地借家法第32条第1项规定：「建物の借賃が、土地もしくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地もしくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済事情の変動により、または近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる。」——翻译成中文的核心含义：涨价必须满足3个要件之一，缺一不可，否则承租人有权依法拒绝。

要件	内容	举证责任归属
①租税・公課负担的增减	固定資産税・都市計画税等税负出现客观增加	大家（房东）负责举证
②土地建物价格的变动	不动产价格发生可量化的客观变动	大家（房东）负责举证
③与近傍同种建物相比明显不相当	周边同类物件家賃已显著高于当前合同金额	大家（房东）负责举证

常见误解

误解：「不同意涨价，大家可以叫我搬出去」
这是错误的。日本借地借家法第28条明确规定，大家提出解约（終了）必须具备「正当事由」，且法院对正当事由的认定极为严格——「想涨价而承租人不同意」绝对不构成正当事由。承租人依法拒绝涨价，大家无法据此强制终止合同。

误解：「合同里写了可以涨价就必须服从」
同样错误。最高裁平成20年2月29日判決明确确认，借地借家法32条第1项属于强行法规，合同中任何排除该条项适用的特约均属无效。

还有一个重要的保护机制：借地借家法第26条规定的法定更新。若合同期满前6个月至1个月之内，大家未向承租人发出有效的更新拒绝通知（且无正当事由），合同将以从前同等条件自动续期。也就是说，即使双方未就新家賃达成一致，承租人只需按原家賃继续支付，法律上合同依然有效，不存在「无合同状态」或被驱逐的风险。

法定更新（借地借家法26条）

合同期满前6个月至1个月之内，大家未以「正当事由」向承租人发出终止通知，合同即以从前同等条件自动延续为无期限合同。
此后大家若主张涨价，须通过32条程序另行协商——承租人在谈判期间只需按原金额持续支付即可（32条2项保护）。法定更新是在谈判破裂时保护承租人的最终防线。

大家的五大涨价理由——哪些成立，哪些不成立

实际接到涨价通知后，大家或管理公司给出的理由通常只有几种，且大多数经不起法律检验。下表列出最常见的5种口实及应对方式：

大家口实	法律成立性	你的应对策略
「近隣相场上涨了」	单独不充分，需提供具体同类物件数据	要求提供SUUMO/HOMES具体物件3〜5件对比，同步收集反证数据
「固定資産税が上がった」	可能符合32条①，但需提供通知书原件	要求出示固定資産税通知书复印件，确认实际税额增幅与要求涨幅是否匹配
「物価上涨・通货膨胀」	单独不成立，通胀本身不是32条要件	直接询问「这属于32条三项要件中的哪一项？」，要求具体对应
「长期住户按惯例涨价」	无法律拘束力，慣習法不构成强行权利	明确表示依据借地借家法32条，慣習法不能排除强行法规的适用
「同意しないと退房してください」	属威胁性言辞，无任何法律依据	指出28条正当事由要件，告知「不同意涨价不构成解约正当事由」，必要时录音留证

如何获取反证数据

第1步：SUUMO搜索——在SUUMO输入你的最近站・步行时间・同等间取（1K/1LDK等）・同等築年数（±5年），筛选当前募集物件价格带。截图保存前3〜5件。
第2步：HOMES・アットホーム——重复上述步骤，获取3个平台的交叉数据。
第3步：国土交通省「不動産情報ライブラリ」——免费公开的实际成交賃料数据（按地区・年度检索），比募集价格更具说服力。
如果收集到的数据显示周边同类物件家賃低于或等于你的现有家賃，32条③要件不成立，大家的涨价主张失去最主要的法律支撑。

大家为什么最终会让步——退房成本的真实算数

谈判的本质不是弱者求情，而是实力对等的交易。要真正理解这一点，需要站在大家的角度算一笔账：如果承租人因涨价拒绝而搬走，大家实际要付出多少成本？

退房后大家的成本项目	以家賃10万円物件为基准的金额
AD费（広告料，通常支付给仲介1〜2个月家賃）	10〜20万円
フリーレント（新承租人的免租期1〜3个月）	10〜30万円
仲介手数料（向仲介支付0.5〜1个月）	5〜10万円
原状回復工事（根据室内状态，扣除敷金后的大家负担）	5〜15万円
空室期间损失（通常招租需1〜3个月）	10〜30万円
合计	40〜105万円

算数对比

大家要求每月多收3,000円，年增收入36,000円。
而你一旦搬走，大家损失最低40万円起。
换句话说，你需要连续在那套房子住11年以上，大家才能从这次涨价里回本——这还是按最低损失估算。
从经济理性角度，大家接受谈判、维持现有家賃的概率，远高于为了3,000円让一个稳定承租人搬走。

长期入居者对大家而言是真正的资产：零广告费、零招租期、零不确定性。这是你在谈判桌上最大的筹码，不要低估它。我把拒绝涨价的电话打过去的第二天，管理公司回复：「オーナーに確認の上、今回は現状維持でよいとのことです。」全文18个字，结束了这场谈判。

三步交涉法与实战话术

整个拒绝涨价的交涉分为三个阶段，每个阶段都有明确目标。第1阶段在电话中争取时间，第2阶段以数据为基础提出正式异议，第3阶段根据大家的回应选择相应书面策略。

第1阶段：电话中的3句话「承知しました、少し確認させてください」→「書面でご送付いただけますか」→「何日までにご連絡差し上げればよいでしょうか」——三句话完成，不承诺，不争论，礼貌结束通话。
第2阶段——推荐邮件格式：正式异议发送前，整理好以下内容：①大家要求涨价的书面通知（截图或扫描件）；②你收集的周边同类物件家賃数据（SUUMO等3平台3〜5件）；③借地借家法32条的条文引用。邮件正文简洁：「ご通知いただいた家賃改定につきまして検討いたしました。近隣同種物件の賃料水準（別添参照）を踏まえますと、現時点での増額改定には同意が難しい状況です。借地借家法第32条に基づき、現状の賃料42,000円にて更新いただけますよう、お願い申し上げます。」
第3阶段A——完全维持原价（推荐）：明确书面声明维持原金额，附上数据支撑，要求对方以书面回复，并注明「不同意本函立场者，请提供32条3要件对应的具体依据」。
第3阶段B——部分让步（备选）：若大家确实能提出固定資産税增加的书面证明，可考虑小幅让步（如每月500〜1,000円），但须坚持「大家举证在先，承租人让步在后」的原则。
第3阶段C——法定更新（底牌）：若谈判陷入僵局，书面通知管理公司：「双方就賃料改定未能达成合意，本人将依借地借家法第26条以从前同等条件继续履行合同，賃料将按原金额42,000円支付，请予确认。」这是法律赋予承租人的最终保障。

为什么要书面化

口头交涉最大的风险是「言った言わない」纠纷——大家可能事后声称你已口头同意涨价。书面记录（邮件・内容証明郵便）具有以下三重价值：
1. 证据保全：一旦进入调停・诉讼程序，书面往来是最直接的证据
2. 心理施压：让对方意识到你了解自己的法律权利，专业态度本身即提高让步概率
3. 自我保护：防止被认定为「黙示の承諾」（默示同意）——特别是当你继续支付原金额时，书面声明确保这一行为不被解读为妥协

在日中国人的特别注意事项

上述交涉策略对所有承租人均适用，但在日中国人还面临一些额外的处境需要提前处理。最常见的担忧是：「我是外国人，拒绝会不会让大家觉得麻烦、在下次更新时找理由不续约？」答案是：只要你依法行事、态度专业，这个风险极低。但你可以主动采取以下步骤来进一步降低摩擦：

持有永住権的情况：在最初回应时，可以礼貌提及自己持有永住権，强调长期稳定入居的意向——这对大家来说是重要的正面信号，等同于向日本承租人传递相同的信息。
技人国・家族滞在的情况：主动提供在留カード表面（显示有效期）的复印件，若近期有签证更新计划，可附上申请受理通知书——证明在留資格稳定，消除大家对「突然离境」的潜在顾虑。
日语沟通有困难的情况：「日本語での口頭確認が難しいため、書面でのやり取りをお願いしております」这句话在日本完全合理，对方无法拒绝。书面化本来就对你有利，这个理由让你占据更高的道德立场。
在留資格更新与賃貸合同同期更新的情况：避免在在留カード更新期间内同时处理賃貸合同纠纷。如果两者冲突，优先完成在留更新，再处理賃貸交涉——两件事法律上完全独立，但精力分配需要考量。

以国籍为由施压属于违法行为

宅建業法及国土交通省解釈通知明确指出，不动产仲介业者不得以国籍为由对承租人实施差别性对待。若管理公司以「外国人だから」为由施压或提出不公平条件，可向国土交通省・都道府県の宅建業法担当窓口投诉。这是有效的威慑，实际上极少有管理公司愿意面对此类投诉风险。

保証会社更新时的注意事项

家賃涨价谈判期间，保証会社の年次更新费通常仍须按时支付（否则构成違約）。注意区分两件事：「家賃本体の改定に同意しない」≠「保証会社利用を拒否する」。若混淆两者，保証会社方面的违约可能为大家提供解约的正当事由，反而弱化了你的立场。保証会社更新费按时支付，家賃谈判单独处理。

谈判破裂怎么办？——调停・相談窓口・法定更新

极少数情况下，大家态度强硬，拒绝接受任何协商。这时承租人手中还有两张牌：法定更新和民事调停。法定更新（借地借家法26条）前文已说明——合同自动以原条件续期，承租人继续按原家賃支付，合同依然有效。此时大家若要主张新家賃，须另行通过法院调停或诉讼程序，且在调停期间（借地借家法32条2项），承租人只需按原金额支付，不产生任何债务不履行风险。

民事调停申立（賃料減額調停）：向物件所在地管轄の簡易裁判所提出申请，申立費用约1,000〜2,000円（邮票费）。调停委员会（1名法官＋2名调停委员）介入，双方分别陈述，通常2〜4次期日内达成和解。调停成立率超过60%。
调停不成立的情况：自动升级为诉讼程序，家賃5万円以下涨幅通常走少額訴訟（最高60万円以下的简易争议）。承租人自行代理可行，费用约数万円。
调停期间的行动准则：继续按原家賃支付，不要停止支付（停止支付构成债务不履行，给大家提供解约依据），不要接受新家賃金额（否则构成默认同意）。

相談窓口名	对应语言	联系方式	说明
法テラス（日本司法支援センター）多言語相談	中文含む10言語・3者通話対応	0570-078377	平日9:00〜17:00，低收入者可申请法律咨询费用补助
東京都「賃貸ホットライン家賃値上げ特別相談窓口」	日本語（可安排口译）	03-5320-4958	2025年10月新設，平日9:00〜17:30，涨价问题专用
東京都外国人相談（中文専用）	中文	03-5320-7766	火・木曜 9:30〜17:00，在留・生活全般
TMC東京外国語相談センター	中文含む14言語	0120-142-142	平日10:00〜16:00，无料
FRESC（外国人在留支援センター）	中文含む20言語	0570-011000	平日9:00〜17:00，法律・行政全般
法務省外国人人権相談所	中文含む10言語	0570-090911	平日9:00〜17:00，差别・权益相关

千万不能做的5件事＋常见问题解答

NG①：收到涨价通知后立即签字确认——无论对方给出多短的期限，都要为自己争取至少一周时间调查数据。合法的更新期限通知须在期满前1〜6个月内发出，你有充裕的回应时间。
NG②：按新家賃金额开始支付（最危险）——支付新金额构成对涨价的黙示の承諾，日后的全部协商抗辩将失效。谈判期间请务必按原金额支付。
NG③：部分支付或故意迟缴——这会构成债务不履行，给大家提供合法解约的正当事由，将你的立场从「拒绝涨价的正当承租人」转变为「违约承租人」。
NG④：对管理公司的电话和邮件置之不理——沉默可能导致对方直接向简易裁判所申立调停，程序主动权转移给大家。保持礼貌回应，将沟通引导到书面轨道上。
NG⑤：只靠口头承诺结束谈判——即使大家口头告知「今回は見送ります」，也要要求书面确认（邮件回复即可）。确保更新合同上的家賃金额与原金额一致，再签字盖章。

我拒绝涨价的那通电话，是2025年11月下旬打出去的。到今天（2026年5月），我和管理公司的关系没有任何变化——他们照常收租、我照常居住，没有额外的冷漠，也没有任何骚扰。「礼貌但坚定地行使法律权利」，这件事在日本是完全可以做到的。

Q1：拒绝涨价后，大家会不会在下次更新时不续约？——借地借家法28条明确规定，大家拒绝更新必须具备「正当事由」，且法院认定标准极高。「曾经拒绝过涨价」本身绝对不构成正当事由。长期入居、按时缴租的承租人，大家极难在法律上获得强制驱逐的支持。
Q2：管理公司反复致电催促怎么办？——书面化是最有效的应对：发送邮件告知「本件については書面にてご連絡いただきますようお願いいたします。電話でのご回答は差し控えさせていただきます。」此后对所有电话可礼貌告知「邮件回复中请参阅」，不在电话中作任何实质性承诺。
Q3：合同中注明的「更新料」是否必须支付？——最高裁平成23年7月15日判決确认，合同中有明确记载的更新料条款属有效约定，承租人须按约定支付。但更新料≠涨价同意，二者独立处理。更新料支付完毕不代表对新家賃的认可。
Q4：拒绝涨价会影响在留資格审查吗？——完全不会。在留資格更新审查由入管局依据在留資格要件进行，与賃貸纠纷毫无关联。两件事在法律上属于完全不同的领域，不存在任何相互影响。
Q5：如果最终决定接受涨价，正确做法是什么？——书面（邮件）回复同意，明确确认新家賃金额和生效日期，要求对方将新金额明确写入更新合同后再签字。签字前核对合同中的家賃金额，确认无误后盖章，并保存合同副本。切勿在未收到书面更新合同前就开始按新金额支付。